Как взять ипотечный кредит

До конца апреля Госдума планирует рассмотреть пакет из 30 законопроектов, принятие которых должно сделать жилье более доступным для россиян. Важнейшая часть этого пакета — законы о развитии ипотечного жилищного кредитования.

Под словом «ипотека» в России подразумевается долгосрочный кредит, который граждане получают в банках для покупки квартиры под залог. Закладывать жилье, в котором уже худо-бедно обитаешь, в России пока нельзя — закон не позволяет. Поэтому в залог того, что кредитная сумма с процентами будет возвращена, банк берет ту самую квартиру, которую заемщик покупает.

Кому это выгодно

Банкам давать ипотечные кредиты выгодно — в ущерб себе они бы этим не занимались. А заемщику? Тут как посмотреть.

Главный плюс в том, что квартиру можно получить сразу же, а платить за нее потом и постепенно. Минус тоже очевиден: в рассрочку покупается фактически не одна квартира. Даже при нынешних 10,5—15% годовых в валюте за многие годы сумма набегает немалая, хоть процент и берется не со всей стоимости, а с не выплаченного еще остатка. Дилемма проста и сложна одновременно: заплатить в итоге явно больше, чем реально стоит квартира (бывает, и полторы, и две цены), и жить в ней, потихоньку погашая долг, или не переплачивать и жить там, где уже совсем не хочется.

Не имей 100 рублей

Под относительно щадящий процент можно получить кредиты, как правило, только на 70% стоимости квартиры. Есть, правда, банки, где сумма первого взноса снижена до двадцати, а где-то и до пяти процентов (для молодых семей). Но ставки там задраны еще на 3—5% и действуют до тех пор, пока собственные средства заемщика не достигнут желаемой трети от стоимости квартиры. От того, какими деньгами на первый взнос вы располагаете, зависит зачастую и доля банка в оплате стоимости вашей квартиры. Обычно банки идут на уступки тем, у кого уже есть свыше 15 тыс. долларов.

А вообще, не имей 100 рублей, а имей 30% стоимости вожделенного жилья, и тогда разговор об ипотеке может состояться. Разработчики новых законов утверждают, что скоро благодаря иной системе страхования банки смогут под вполне разумный процент кредитовать и 80, и 90% стоимости жилья, но до этого еще надо дожить и, скорее всего, в старой квартире.

На что рассчитывать

Если доход вашей семьи меньше 500—600 долларов на человека, то серьезного разговора с банком почти наверняка не получится. Если больше — шансы есть. Доход крайне желательно подтвердить, причем сделать это нужно по утвержденной форме (любой нормальный бухгалтер сразу поймет, о чем идет речь).

Есть банки, которые учитывают и неподтвержденные доходы (иначе говоря, «серые» — те, что выплачиваются в конвертах). Как правило, такой банк находит способы узнать у работодателя в личной беседе, действительно ли его работник такие деньги получает. Помимо этого, кредитор обязательно учтет возраст заемщика, его образование, квалификацию, трудовой стаж, активы (дача, машина, гараж, участок, яхта, счета в банках, ценные бумаги), проанализирует рынок труда и зарплат специалистов такого уровня, чтобы выяснить, реален ли этот «серый» доход.

Отказав, не скажут почему

Все это необходимо банку, чтобы определить платежеспособность и кредитоспособность заемщика, что, заметим, не одно и то же. Платежеспособность — это возможность человека, исходя из его реальных доходов и расходов, выплачивать ежемесячно равными долями сумму кредита с процентами. В понятие «кредитоспособность» входит та же платежеспособность плюс некий, как выражаются юристы, «субъективный фактор» — добропорядочность заемщика. Определяется она нередко на глазок сотрудником банка, с которым вам повезет или не повезет встретиться.

В США, например, существует система так называемого скоринга: есть вопросник, который предлагается клиенту, за каждый ответ он получает определенное количество баллов, и по итоговой сумме кредитор определяет, с кем он имеет дело. У нас в большинстве банков такие вопросники тоже есть, но вердикт по ним далеко не окончателен — решение принимают люди, и на каком основании они это делают, заемщику знать не положено: у каждого свое ноу-хау. Словом, если вам отказали, выяснить, почему, никогда не удастся.

Кого не любят банкиры

Есть в банках и разработанные ими же «стоп-листы», то есть перечни видов деятельности, которые уже сами по себе определяют отказ в ипотечном кредите. У разных кредиторов они разные, но практически никто не даст денег тем, кто занимается сетевым маркетингом (ходящим от двери к двери продавцам гербалайфа, некоторых видов косметики, посуды и т.п.). Очень неохотно кредитуют тех, кто занят в игорном бизнесе.

Весьма осторожно подходят и к тем, у кого собственный бизнес. Банки считают, что предприниматель, прельщенный сравнительно небольшой процентной ставкой, возьмет деньги не на квартиру, а, скажем, для пополнения оборотного капитала. Поэтому владельцев собственного дела проверяют, как правило, куда тщательнее, чем наемных работников, и претендуют нередко на ознакомление с совсем уж конфиденциальной информацией, касающейся функционирования бизнеса.

Серьезное ограничение для заемщика — возраст. Банк обычно рассчитывает, что кредит с процентами человек может полностью вернуть тогда, когда доживет до пенсионного возраста и проживет после этого еще пять лет. Иными словами, для мужчин критическим возрастом при максимальном сроке кредитования в 20 лет считаются 45 лет, а для женщин — 35.

Проценты зависят от сроков

Обычно ипотечный кредит предоставляется на срок 10, 15 или 20 лет. От срока, как правило, зависит процентная ставка. При самых щадящих условиях при 10-летнем сроке она может составлять 10,5%, при 15-летнем — 11%, при 20-летнем — 11,5%. Любопытно, что на сегодняшний день так называемый средний срок жизни ипотечного кредита — 5 лет. Объясняется это тем, что услугами ипотечного банка могут пользоваться пока только весьма небедные граждане, которые в состоянии погасить кредит досрочно. У банков, конечно же, есть свои методы, чтобы не терять при этом деньги. Срок кредита, скажем, на 10 лет, составляет не 120 месяцев, а 122. К тому же в первый месяц банк «благородно» соглашается взять с вас только проценты за месяц, без доли основного долга. Маленькая хитрость дает возможность лишние 30 дней не уменьшать остаток долга, с которого рассчитываются процентные платежи. Пустячок, а банку приятно.

Страховка и поручительство

По закону об ипотеке, должно быть застраховано то, что в залоге, т.е. квартира. Банки любят трактовать эту норму расширительно и настаивают на страховании риска утраты права собственности на квартиру на основании судебного решения. Иными словами, страхуется ситуация, когда некто скажет, что квартира по праву принадлежит не заемщику, а ему, и отсудит это право. Еще кредиторы выдвигают условие, чтобы заемщик застраховал свою жизнь и трудоспособность, дабы в случае чего не «бодаться» с его наследниками. Каждая из этих трех страховок должна составлять, как правило, 110% от суммы кредита.

Наличие поручителей, несущих за исполнение договора об ипотеке финансовую ответственность, для одних банков обязательно, для других — нет. Информация, которую банк запрашивает у поручителя, чаще всего не намного меньше той, что дает о себе заемщик. В случае если человек семейный, банк настаивает, чтобы жена или муж на равных отвечали по всем условиям кредитного договора. Супругов иногда даже называют созаемщиками.

До суда дело не дойдет

Платежи по кредиту ежемесячные, они состоят из выплаты основного долга и процентов, которые рассчитываются с невыплаченного остатка. За каждый день просрочки при выплате основного долга и процентной ставки банк берет пени. Размер у разных кредиторов разный, но, как правило, от 0,05 до 0,15%.

Если долг и проценты не выплачены, выселить человека из квартиры (коли у него нет другой) все равно нельзя — Гражданско-процессуальный кодекс не велит. Юристы яростно спорят, как выходить из этой ситуации.

Впрочем, до суда дело чаще всего не доходит. Заемщик приходит в банк и говорит: «Нет у меня больше денег, ребята». Вместе с банком квартиру эту продают, человек получает свои деньги, на которые можно купить жилье похуже, банк — свои плюс выплаченные проценты. Короче, все счастливы.